규제지역 내 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무화

 이번 정부에 희망을 가지고 있지만, 부동산 정책만큼은 아주 큰 헛발질을 하고 있다고 생각한다. 규제지역 내 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무화 관련 법안이 국무회의를 통과하였다고 한다. 이 정책들이 시장 안정에 얼마나 긍정적인 효과를 줄 수 있을지... 잘 모르겠다. 일단 아래와 같이 정리해본다. 

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 국토교통부는 자금조달계획서 제출 대상 확대 등을 주내용으로 하는 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 시행령 일부 개정안이 10월 20일 국무회의를 통과하였다고 밝혔다. (대통령 재가 및 공포를 거친 뒤 10월 27일부터 시행예정) 요약하면 아래와 같다. 

 

(1) 자금조달계획서 제출대상 확대(시행령 개정안 제3조)

  1)  규제지역(투기과열지구‧조정대상지역) 내 주택 거래 신고 시 ｢주택 취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)｣ 제출이 의무화된다.

   * 현행 : 규제지역 3억원 이상, 非규제지역 6억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출

     개정 : 규제지역 내 모든 주택거래 시 자금조달계획서 제출 (非규제지역은 기존과 동일)

  2) 그간 규제지역의 자금조달계획서 제출 대상이 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어, 해당 지역 내 저가 주택은 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 대응에 한계가 있었다. 이에, 투기적 주택수요에 대한 조사체계를 강화함으로써 주택시장에 투기수요 유입을 억제하고자 규제지역 소재 주택을 거래하는 경우 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하도록 하였다.

 

  3) 이에 따라, 시행일 이후 거래계약분부터는 투기과열지구 또는 조정대상지역 내 3억 미만 주택 거래계약을 체결하는 경우에도, 관할 시‧군‧구 실거래 신고 시(30일 내) 자금조달계획서를 제출해야 한다.

 

 

(2) 증빙자료 제출대상 확대(시행령 개정안 제3조)

  1) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 자금조달계획서 뿐 아니라 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 첨부하여 제출해야한다.
    * 현행 : 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래 시 증빙자료 제출

      개정 : 투기과열지구 내 모든 주택 거래 시 증빙자료 제출
 

 2) 증빙자료는 실거래 신고 시 매수인이 자금조달계획서 작성항목별로 거짓 없이 기재하였는지 여부를 객관적으로 확인할 수 있는 관련 자료를 제출하면 된다. 

 

 3) 자금조달계획서 항목에는 기재하였으나, 자금조달계획서 제출 시점에서 본인 소유 부동산의 매도계약이 아직 체결되지 않았거나, 금융기관 대출 신청이 이루어지지 않는 등 증빙자료 제출이 곤란한 경우에는 증빙자료 대신 미제출 사유서를 제출할 수 있다. 이 경우에도 잔금지급 등 거래가 완료된 이후 신고관청에서 증빙자료 제출을 요청할 경우 이에 응하여야 한다.

(3) 법인 거래 신고사항 확대(시행령 개정안 제3조, 시행규칙 개정안 제2조)

  1) 법인이 주택 거래 신고 시 기존의 일반적 신고사항 외에 법인 등기현황, 거래 상대방 간 특수관계 여부, 주택 취득목적 등을 추가로 신고해야 한다.
    (①거래당사자 인적사항, ②계약체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일, ③거래대상 부동산 등의 소재지‧지번‧지목‧면적 및 종류, ④실제 거래가격 등) 

  2) 특히, 법인 거래의 경우 거래 당사자 간 특수관계(친족관계 등) 여부 등 불법‧탈법행위 여부를 포착하기 위한 기본정보가 부족하여 법인을 활용한 투기행위 대응에 한계가 있었다.
   * (예시) 아버지(매도인)가 아들이 임원으로 있는 법인(매수인)에 매도한 경우 거래당사자는 특수관계에 해당

 

참고 : ｢법인 주택 거래계약 신고서｣ 신고사항

구분	신고사항
법인등기현황	법인명, 등록번호, 소재지, 설립시기, 자본금, 법인 목적, 임원현황 등
특수관계여부	법인 임원과의 거래 여부, 매도‧매수법인 임원 중 동일인 포함 여부, ｢국세기본법｣ 제2조상 친족관계 여부 등
주택취득목적	사업용, 비사업용 등 부동산 활용용도(법인 매수 시로 한정)

  3) 이 때 ｢법인 주택 거래계약 신고서｣는 주택 거래 당사자(매도‧매수인) 모두 법인인 경우 뿐 아니라, 거래 당사자 중 일방만이 법인(법인-개인 간 거래)인 경우에도 제출하여야 하며, (주택 거래 당사자 모두 법인인 경우 매도인, 매수인 각각 별도로 작성‧제출) 신고 시 ｢법인 주택 거래계약 신고서｣ 뿐 아니라, 기존의 ｢부동산거래계약 신고서｣도 함께 제출하여야 한다.

 

 

(4) 법인 거래 시 자금조달계획서 제출(시행령 개정안 제3조)

 

  1) 법인이 주택의 매수자로서 거래 신고 시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하도록 한다.

    (非규제지역 내 6억원 미만 주택 등의 경우 자금조달계획서 제출 대상에서 제외되어 이상거래 조사를 추진하는 데 어려움이 있었다.)

 

  2) 이에, 법인에 대한 실거래 조사체계를 강화하기 위해 법인이 매수자인 모든 거래신고건에 대해 자금조달계획서를 의무적으로 제출하도록 한다. 이에 따라 법인을 활용한 부동산 불법행위에 대한 보다 실효성 있는 점검이 가능해질 전망이다.

 

참고 : 자금조달계획서 및 증빙자료 제출대상 변경내역

 

구분		현행	개정
자금조달계획서	규제지역	3억 이상	모든 거래
	비규제지역	6억 이상	개인(6억이상)+법인(모든거래)
증빙자료	투기과열지구	9억 초과	모든 거래